Como calcular as mais-valias imobiliárias?
Devido à estabilidade do mercado e à beleza do nosso país, a compra e venda de imóveis em Portugal é uma sólida estratégia de investimento. Contudo, é importante compreender e conhecer as regras fiscais associadas às transações imobiliárias. Exemplo disso são as mais-valias dos imóveis: diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda. Caso a venda seja superior à aquisição, o vendedor tem de pagar um imposto sobre as mais-valias.
Neste artigo vamos explicar detalhadamente o que são as mais-valias imobiliárias, como são calculadas e quais as taxas de IRS aplicáveis.
Também desvendamos algumas dicas para minimizar o pagamento do imposto e reduzir a carga fiscal.
O que são mais-valias imobiliárias?
As mais-valias imobiliárias referem-se ao lucro obtido na venda de um imóvel. Este valor é calculado da seguinte forma:
Valor de venda – Valor de aquisição – Despesas de aquisição = Mais-valias
Faça aqui o seu cálculo.
Valor de Venda
O valor de venda é o preço que o vendedor recebeu pelo imóvel.
Valor de Aquisição
O valor de aquisição é o preço que o vendedor pagou pela propriedade, incluindo custos de aquisição.
Despesas de Aquisição
As despesas de aquisição são os custos que o vendedor teve para adquirir o imóvel, como as comissões de intermediação e o IMT.
Imposto sobre as Mais-Valias
Este imposto é tributado por meio do IRS, que aplica as seguintes taxas:
- Até 28.240,00 €: 10%
- De 28.240,01 € a 56.500,00 €: 20%
- De 56.500,01 € a 85.000,00 €: 28%
- De 85.000,01 € a 150.000,00 €: 37%
- Acima de 150.000,01 €: 45%
Isenções e Benefícios Fiscais
Existem algumas isenções importantes que devem ser consideradas. Por exemplo, a venda da residência permanente pode ser isenta de imposto sobre as mais-valias se atender a algumas condições. Outras isenções também podem ser aplicadas em casos específicos, como heranças ou transmissões de bens entre cônjuges.
- Residência Permanente: é isenta de imposto se o imóvel for vendido após 2 anos da data de aquisição e se o valor de venda for reinvestido na compra de uma nova habitação permanente, no prazo de 36 meses depois da data de venda.
- Heranças e Doações: a isenção é aplicada se a propriedade for mantida pelo herdeiro ou donatário durante 5 anos a contar do dia de aquisição.
- Transmissões de Bens entre Cônjuges: são isentas de impostos, desde que o imóvel seja preservado pelo cônjuge adquirente ao longo de 5 anos após a aquisição.
Dicas para Minimizar os Impostos
Considerar estratégias para otimizar os ganhos e diminuir a carga tributária é uma forma legal de pagar menos imposto sobre as mais-valias. Eis alguns métodos:
Aguardar pelo Prazo de Isenção
Caso o imóvel seja vendido após um período de 2 anos a partir da data de aquisição, as mais-valias imobiliárias são isentas de IRS.
Efetuar Obras de Beneficiação
As obras de beneficiação realizadas na propriedade podem ser adicionadas ao valor de aquisição, reduzindo assim as mais-valias.
Reduzir Despesas de Aquisição e de Venda
É possível abater este tipo de despesas no valor das mais-valias.
Exemplo Prático
Vamos considerar o seguinte caso: em 2020, um apartamento foi comprado por 100 000€ e, em 2023, o proprietário decide vendê-lo por 120 000€. Em despesas de aquisição, o vendedor despendeu 10 000€.
Mais-valias = (120 000€ – 100 000€) – 10 000€
Mais valias= 20 000€
No momento de vender, o proprietário terá de pagar imposto sobre as mais-valias de 20 000€. A taxa de IRS aplicável será de 20%, já que as mais-valias são superiores a 28 240€.
Imposto a pagar = (Mais-valias * Taxa de imposto)
Imposto a pagar = (20 000€ * 20%)
Imposto a pagar = 4 000€
Portanto, o valor do imposto sobre as mais-valias será de 4 000€.
Compreender as mais-valias imobiliárias é fundamental para qualquer pessoa, esteja ela a comprar ou vender um imóvel. Desta forma, o conhecimento fornece o “know how” necessário para que consiga minimizar o pagamento de imposto sobre as mais-valias e poupar algum dinheiro.
Gostaríamos só de ressalvar que este tipo de leis fiscais pode mudar ao longo do tempo, sendo importante o acompanhamento de um consultor imobiliário para orientações específicas e uma transação imobiliária de sucesso. Com a clareza necessária, é possível otimizar os seus investimentos e diminuir o seu passível fiscal.
